Stockholmsbörsens första REIT - 2017-02-15
För knappt två månader sedan noterades den baltiska börshandlade fonden Baltic Horizon på stockholmsbörsen. Fonden investerar i fastigheter i de baltiska huvudstäderna inom kontor och handel. Kontorsgästerna är till stor del svenska och multinationella företag, såsom SEB, G4S och Swedbank. Intresset vid introduktionen var svalt – i den emission som hölls i samband med introduktionen tecknades endast 15 miljoner av de 37-59 miljoner andelar som erbjöds. Kursen sjönk snabbt från introduktionskursen, tillika NAV-kursen, på EUR 1.3456 (Avanza och Nordnet angav 13:70 SEK), ner till ca 12 SEK och ligger nu ännu något lägre. Fonden har som mål att hålla en belåningsgrad på 50% och delar ut 80% av det fria kassaflödet kvartalsvis. Utdelningen i februari 2017 var på 2,4 eurocent, eller 0:23 SEK, per andel. Det ger en direktavkastning på 8%. Närmast jämförbara papper är högutdelande fastighetsbolag som Saltängen, Kallebäck, Delarka, Link Prop eller Bonäsudden. Eller preffar såsom Akelius, Klövern Pref, Amasten Pref, Corem Pref. Fördelen jämfört med de svenska högutdelarna är att Baltic Horizon har 8 fastigheter (9 st från 31 mars 2017) medan de svenska högutdelarna ofta bara har en. Fördelen jämfört med Preferensaktierna är att andelarna är fulla ägarandelar vilket innebär att framtida hyreshöjningar leder till höjd utdelning. Man får också en exponering mot Euron (de baltiska staterna använder Euro) och mot Euroräntan. Valutaexponeringen kan slå åt båda hållen. Min uppfattning är att kronan på sikt borde stärkas något mot Euron vilket i så fall vore negativt för kursen på Baltic Horizon mätt i SEK. Å andra sidan är direktavkastningen på fastigheter högre än i Sverige. Jag tror inte man ska räkna med några större kursrörelser uppåt de närmaste åren, men även om kursen står stilla så är direktavkastningen så pass hög att jag tycker att om man är långsiktig så kan man gott lägga en liten del av sina fastighetspengar i högutdelaren Baltic Horizon. Idag kom en NAV-uppdatering och fondvärdet i januari var (1,3516 euro/andel * 9:45 Euro/SEK =) 12:77 SEK/andel enligt IFRS (försiktighetsprincipen) och (1,489 euro/andel =) 14:07 SEK/andel enligt branschorganisationen EPRA:s värderingsmodell. Senast betalt var idag 11:73 SEK/andel. Det innebär att substansrabatten är 8% (eller nästan 17% för de som hellre använder EPRAs värderingsmodell). Jag äger andelar i Baltic Horizon.
Ett annat bolag som är intressant är East Capital Explorer (ECEX). Bolaget har tidigare haft ett väldigt dyrt förvaltningsavtal som gjorde att bolaget egentligen fungerade som vinstgenerator åt förvaltningsbolaget. ECEX har sagt upp avtalet och sköter numera förvaltningen i egen regi. Det som gör ECEX intressant är att det är i omstöpning från att till största delen investera i börsnoterade aktier nu flyttar över en allt större del av sitt kapital till fastigheter, samt i onoterade och noterade bolag i Baltikum, Ryssland och på Balkan. Det gör att ECEX är ganska lik Baltic Horizon, eller kanske som en blandning mellan en östeuropafond och Baltic Horizon. Substansrabatten är ca 22% (Beräknad med NAV 9,67 euro/aktie vid årsskiftet, dagens eurokurs 9,45 och dagens aktiekurs 71 kr). Bolaget gör löpande återköp av egna aktier i syfte att minska substansrabatten. Fördelen är att substansvärde/aktie ökar för kvarvarande aktier. Nackdelen är att den fria floaten minskar; om bolaget fortsätter dammsuga marknaden finns det risk att aktien blir illikvid längre fram. Jag tycker aktien ser intressant ut i ett kort-medellångt tidsperspektiv. Den nya strukturen är för ung för att man ska kunna sia på lång sikt. Om man köper bör man följa upp bolaget och dess marknad löpande. Jag äger aktier i ECEX.
Tillbaka